12月20日,第一太平戴維斯(Savills)攜手升龍集團于ICC升龍環球中心舉行2024年福建房地產市場回顧與展望暨媒體見面會。升龍集團福州區域總裁魏靜、升龍集團福州商業總裁俞波、第一太平戴維斯廣州董事總經理暨華南區副董事長劉蔚海、福建地區總經理吳珺及華南區市場研究部負責人謝靖宇等出席活動,與眾多福建地區客戶及主流媒體一同回顧2024年福建房地產市場態勢,前瞻發展趨勢并就行業未來發展新機遇等話題展開深入探討。
第一太平戴維斯廣州董事總經理暨華南區副董事長劉蔚海在致辭中表達了對福建房地產市場未來發展的期許:“福州正站在城市發展的新起點,2024年一系列優化政策的出臺,如限購放寬、支持改善型住房需求等,為市場注入了強勁動力。第一太平戴維斯依托全球化的資源優勢和本地化的深入洞察,已成功參與了眾多區域重點項目。未來,我們將繼續深耕福州市場,圍繞招商引資、產業振興、消費升級等領域,與福州政府及各方合作伙伴攜手,打造更具競爭力的現代化城市樣板。”
活動現場,第一太平戴維斯福建地區總經理吳珺發言表示:“福州正處于城市發展的關鍵節點,在優化政策和產業升級的推動下,市場環境和發展方向都在加速轉變。對于房地產行業而言,這不僅是挑戰,更是重新定義價值、尋找新機遇的時刻。從市場需求的精準匹配到城市更新項目的高效落地,再到新型消費和產業生態的重塑,每一步都對專業服務和前瞻洞察提出了更高要求。第一太平戴維斯將持續以精準的市場分析與策略建議,助力福州房地產市場在可持續發展的道路上實現新突破,打造宜居宜業的現代化城市典范。”
解碼市場動態 前瞻發展趨勢
會上,第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇圍繞福建房地產市場的寫字樓及零售板塊進行了深入剖析,并對行業未來發展趨勢做出了前瞻性判斷。會上發布的《2024年福建房地產市場回顧與展望》報告系統性地解讀了福建房地產市場在新形勢下的變化,為行業發展提供了重要參考。
第一太平戴維斯福州商用物業市場2024年回顧與2025年展望
甲級寫字樓 —— 搬遷主導需求,租戶方市場延續
2024年,市場無新項目入市,全市甲級寫字樓總存量維持在160.0萬平方米。
年內,部分企業積極尋覓降本搬遷或辦公升級機會。因此,存量物業間的搬遷成為本年寫字樓租賃交易的主導。在此背景下,因市場仍有部分租戶退租或縮減辦公租賃面積,全市年度凈吸納量錄得-3.2萬平方米,平均空置率同比上升2.0個百分點,至28.5%。
本年,專業服務類企業及金融機構的辦公需求保持平穩,部分律所、中小型資管公司在福州積極擴張。同時,科技與新零售行業上下游企業亦有數宗交易達成,但多以搬遷為主,需求面積增長相對有限。
租金方面,因租戶嚴格執行降本增效策略,市場整體去化壓力不減,業主加大租金優惠以盡快鎖定租戶。截至年末,全市租金指數同比下降8.1%,平均租金降至人民幣每平方米每月83.9元。
展望
2025年,全市預計有一個新項目入市,將為市場帶來8.3萬平方米供應面積。屆時,市場總存量將擴容5.2%,至168.3萬平方米。
雖然多數租戶仍將在短期內嚴控辦公成本支出并謹慎檢視擴張需求,但在政府產業扶持政策的利好推動下,源自互聯網科技、新能源、生物醫藥、跨境電商等行業的需求有望率先實現平穩復蘇,并為寫字樓市場去化提供支撐。
零售 —— 同質化競爭尤嚴峻,業主求新期破局
2024年,共兩個購物中心開業入市,市場總存量同比上升8.3%,至252.4萬平方米。
年內,零售商在榕擴張情緒整體趨謹慎,多數品牌對拓店持觀望態度,其余少數品牌則僅傾向于在商業氛圍成熟的標桿項目中開店。因此,多數次核心商圈項目品牌調改難及預期。受此影響,多數商圈空置率有所上升,全市平均空置率隨之同比上升5.0個百分點,至17.5%。
本年,在招商運營層面,業主多維度發力,以求在同質化競爭中破局。其執行的重要策略包括:順應消費客群及潮流更迭積極引進新品牌,開展年輕化、場景化策展引流活動等。受此帶動,市場引入一系列品牌首店,業態涵蓋餐飲、時尚、配飾等,如Balenciaga、Mardi Mercredi、Tiffany & Co.、Blancpain、Salomon、閩和南·歡席、螞蟻洞首爾烤肉、裕蓮茶樓等。
為引入新興品牌實現差異化競爭,業主多愿讓渡更大幅度租金優惠。因此,全市租金指數同比下降11.8%,平均租金降至人民幣每平方米每月360.2元。
展望
2025年,市場預計迎一個新項目開業入市,帶來5.2萬平方米供應面積。年末,總存量預計擴張2.1%,至257.6萬平方米。
政府積極搶抓消費重要節點并開展“全閩樂購”“惠聚榕城”等一系列促消費活動,各類市場主體亦持續加大展陳策劃及首店引進力度。在此背景下,零售市場氛圍及預期或盼一定改善,全市空置率有望逐步回調下降,但鑒于優質品牌在租約談判中仍享有更高的議價能力,市場租金增長空間仍受限。
第一太平戴維斯廈門商用物業市場2024年回顧與2025年展望
甲級寫字樓 —— 新增需求雖有限,重點產業聚集仍助部分片區去化
2024年,廈門島內有一個新項目交付,帶來12.0萬平方米供應面積。截至年末,甲級寫字樓總存量同比上升2.6%,至478.7萬平方米。
全年整體而言,多數企業持續執行嚴格的成本管控,并壓縮辦公相關支出。因此,全市寫字樓年度凈吸納量降至-1.6萬平方米,平均空置率隨之同比上升2.1個百分點,至31.8%。盡管如此,但得益于產業聚集優勢,部分項目引入電子信息、金融服務、商貿物流等重點產業上下游企業,進而助力仙岳路-江頭、火車站-蓮坂等片區市場去化。
年內,資管類企業與律所仍為租賃成交主力。同時,得益于直播帶貨等新興商業模式的積極發展,電商及其上下游企業需求保持穩健,市場亦錄得部分源自跨境電商、互聯網傳媒等企業成交。
在新增需求相對有限的背景下,降租仍為業主加速鎖定客戶的首要策略。因此,全市租金指數同比下降8.6%,平均租金降至人民幣每平方米每月68.2元。
展望
2025年,全市或迎十年供應新高峰,供應面積合計約68.4萬平方米,總存量預計同比擴張14.3%。
短期內,出于成本考量下的搬遷活動預計仍為企業達成租賃成交的主要驅動力,而擴張情緒或維系謹慎。在此之下,疊加較大體量擬入市供應的影響,業主去化壓力料加劇,平均租金或維持下降趨勢。盡管如此,在廈門加快打造以科技創新為引領的現代化產業體系的推動下,包括電力電器、時尚消費品在內的新興產業將獲得良好發展前景,并有望為本地寫字樓注入新活力。
零售 —— 拓寬細分品類布局,業主變中穩客流
2024年,市場共錄得三個購物中心開業,合計帶來20.3萬平方米新增供應,進而推動總存量突破300萬平方米。截至年末,全市總存量同比上升7.1%,至304.3萬平方米。
年內,眾業主積極引入社區類品牌首店或新店,布局細分品類市場,以期通過引進自帶熱度的年輕化品牌引流并鞏固其目標客群,進而提升項目競爭力。受此帶動,首店經濟持續發展,市場迎一系列區域或城市首店,如Coca Cola store、MADGOOD、MAISON KITSUNE、蓮香樓、LONFOOD等。盡管如此,但因部分經營承壓的零售商統籌調整品牌布局并關閉部分門店,多數存量項目仍面臨不同程度撤店壓力。因此,全市平均空置率同比上升1.3個百分點,至8.7%。
在居民消費較為謹慎的背景下,業主更傾向于為目標品牌提供更大幅租金優惠以穩固客流及項目入駐率。因此,租金指數同比下降7.5%,平均租金降至人民幣每平方米每月337.0元。
展望
2025年,市場供應仍然可觀,全年預計共有六個新項目入市。屆時,總存量將擴張14.2%,至347.5萬平方米。
雖然宏觀環境仍具挑戰,但細分市場不乏增長機遇。未來,引入新興業態及新銳品牌或將助力業主建立項目差異化競爭優勢,以運動及戶外為代表的新興趨勢品牌在本地零售市場的滲透度有望逐步提升。
精細管理賦能 創新驅動發展
活動上,第一太平戴維斯福州物業及資產管理部劉春聚焦福建寫字樓市場進行專題分享,圍繞靈活辦公需求、辦公環境優化與寫字樓精細化管理等話題進行深入分析。劉春分享了精細化管理在成本優化、租戶服務和風險控制方面的成功經驗。并強調引入綠色建筑認證、節能減排策略和和環保運營模式,對降低運營成本,增強資產的市場吸引力與企業的社會責任形象的積極助推作用。這些創新舉措為業主和投資者帶來新的價值,同時推動了福建辦公市場向智能化與可持續發展邁進。
在辦公市場領域聚焦創新發展的同時,第一太平戴維斯也在商業領域展開了深入探索,尤其在非標商業這一極具潛力的方向上,持續推動行業變革與創新。憑借多年實踐經驗與深刻的市場洞察,第一太平戴維斯以福州為典型案例,為非標商業的多元化發展提供了全新視角。
第一太平戴維斯福州物業及資產管理部招商經理羅凱圍繞“非標商業發展”發表了專題演講,全面剖析福州非標商業的創新趨勢,聚焦多元化業態、體驗式消費、線上線下融合與綠色可持續發展等突破性進展。羅凱結合第一太平戴維斯的成功案例,分享了通過精準市場定位和定制化商業模式吸引年輕消費群體、助力區域商業轉型的實踐經驗。他還深入探討了非標商業如何將文化、藝術與科技相結合,打造符合時代需求的特色街區與“打卡地”,推動城市商業煥新升級。這些探索不僅為業主和投資者創造了全新的價值空間,也為福州商業地產的發展提供了可借鑒的創新思路。
聚焦海西地標 引領商務未來
作為福州CBD的重要組成部分,ICC升龍環球中心以其優越的地理位置和高品質的商務環境備受關注。
ICC升龍環球中心,近300米聳立臺江閩江北CBD,成就海西商務新地標。53層云端建筑,約130-2800㎡靈活空間,滿足多元商務需求。16萬㎡體量,集7000㎡高端商業、殿堂級雙大堂,國際5A甲級辦公于一體,引領全球商務標準。毗鄰萬寶蘇、華潤萬象城、愛琴海等繁華商圈,希爾頓、皇冠假日酒店環繞,一站式商務生活盡在掌握。地鐵2號線祥坂站近在咫尺,二環快速路、江濱大道等多維交通,便捷通達全城,坐擁閩江美景,乃福州商務價值之巔。
作為升龍集團的長期合作伙伴,第一太平戴維斯曾為升龍集團提供甲級寫字樓物業顧問服務,未來也將繼續攜手打造福建地區更多標桿項目。
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