12月22日，第一太平戴維斯舉行2022年下半年福州及廈門房地產市場云端分享會，權威發布《福州及廈門商業地產市場2022年下半年回顧與展望》報告。第一太平戴維斯福建地區總經理吳珺，華南區市場研究部負責人謝靖宇等出席了此次活動，與眾多福州及廈門主流媒體一同回顧了今年下半年福州及廈門房地產市場情況，展望未來發展趨勢。
第一太平戴維斯福建地區總經理吳珺在致辭中表示：“在如今疫情防控逐漸放寬的背景下，加之二十大及十四五規劃的順利布局，新一輪的機遇與挑戰將再次顯現。福建作為粵閩浙沿海城市群的核心城市，在國家發展大局中具有重要戰略地位，百年難遇的經濟發展時期為福建將帶來諸多新機會。”
洞悉市場脈絡 解讀福州廈門商用物業市場
作為我國東南沿海地區的主要開放窗口之一，福建省在絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路等對外經濟走廊建設的“一帶一路”發展戰略中扮演重要角色。在歷經復雜國際形勢影響和疫情反復沖擊后，隨著防疫 “新十條”的調整，以及多重刺激市場的利好政策緊密出臺，福建福州、廈門雙城房地產市場在逐步調整的發展之路上持續探索，在“韌性復蘇”的大環境下開啟新的發展階段。第一太平戴維斯長期深耕福建市場，憑借前瞻性的全球視野和和敏銳的市場洞察，為政府和眾多當地客戶提供了專業及優質的房地產服務。
分享會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售物業等方面深入剖析了2022年下半年福州及廈門商業地產市場的動態，并展望2023年的市場整體趨勢。他表示：“2022年，受本土疫情擾動及內外部宏觀環境復雜的影響，福州及廈門商用物業市場整體租賃需求呈疲弱態勢。兩地甲級寫字樓市場空置率均有所上升，多數零售品牌在本地的活躍度亦較此前低。展望未來，隨著疫情防控優化政策出臺，商用物業市場將展現出復蘇跡象，市場各方參與者的預期及信心有望逐步回調。但短期內，甲級寫字樓的既有存量及客觀增量仍待去化，空置率料延續上升趨勢;零售物業市場租賃需求也仍在恢復進程，租金提升空間或較為有限。”
福州商用物業市場
甲級寫字樓
2022年前三季度，福州地區生產總值同比增長5.8%，至人民幣8,242.8億元。盡管經濟增速有所放緩，并較去年同期回落4個百分點，但各項主要經濟指標仍保持穩定增長。
2022年，全市迎兩個新項目入市，合計帶來15.6萬平方米新增供應，推動市場總存量上升至157.1萬平方米，同比擴張11.0%。
全年，寫字樓市場租賃需求傾軟，年度凈吸納量降至近十年最低的3.2萬平方米，同比下降56.3%。盡管因金融街新項目去化表現積極，其凈吸納量同比增長近3倍，但部分房地產及小型金融企業的退租仍致使大部分子市場凈吸納量顯著下降，甚至錄負值。鑒于前述原因，多數子市場空置率普遍上升，進而導致全市平均空置率環比上升1.5個百分點、同比上升5.9個百分點，至26.0%。
盡管如此，但大型保險及證券公司的租賃需求仍相對積極，部分律所亦在原有租賃面積基礎上進行擴租。此外，信息技術及能源類企業的租賃需求保持穩定。
年內，由于寫字樓市場租賃需求在一定程度上有所放緩，業主因競爭加劇而普遍降租以求去化。因此，全市租金指數環比下降5.7%、同比下降7.7%，平均租金降至人民幣每平方米每月93.6元。
展望
2023年，全市預計有兩個新項目入市，將為市場帶來6.2萬平方米新增供應面積，市場總存量將擴容3.9%，至163.3萬平方米。
防疫政策的不斷優化與放寬將為本地經濟復蘇帶來積極的信號，同時將在一定程度上助力租賃需求復蘇。盡管如此，但短期內大部分租戶仍將對擴張辦公空間保持謹慎且租賃需求仍將源自本地企業。
2023年，鑒于上半年市場將迎新增供應入市，且租賃需求或較難顯著增長，空置率預計小幅上升。但由于平均租金已降至較低水平，因此租金水平預計基本維穩。
零售
2022年前三季度，福州社會消費品零售總額累計達人民幣3,493.80億元，同比增長4.7%。受疫情反復影響，盡管社零總額仍有增長，但增幅相較于去年同期收窄4個百分點。
2022年，共有兩個新項目開業，共帶來14.0萬平方米新增供應，市場總存量因此上升至261.8萬平方米。
下半年，疫情防控舉措的施行令本地零售市場整體遭受沖擊，多個項目均錄零星品牌退租，全市凈吸納量轉負至-5.9萬平方米。全市年度凈吸納量因此同比下降68.3%，至4.2萬平方米。受此影響，各子市場空置率不同幅度上升，全市平均空置率隨之環比上升2.3個百分點、同比上升3.4個百分點，至9.4%。
全年，餐飲及時尚業態表現較為活躍，并錄得多個品牌首入福州，如餐飲品牌ShakeShack、南京大排檔等。
年內，由于部分項目經營持續承壓，業主多提供更大幅度租金優惠以吸引品牌入駐，全市平均租金下降至人民幣每平方米每月433.9元，租金指數環比下降1.0%、同比下降2.6%。
展望
2023年，預計有四個新項目開業，為市場帶來24.8萬平方米新增供應，市場總存量將擴容17.1%，至286.6萬平方米。
2023年，隨著疫情防控政策不斷被優化，預計零售市場將逐步回暖。標桿項目業主將加大招商力度并引進更多迎合市場升級需求的品牌，市場中高端及優質品牌滲透度料繼續提高。
零售市場信心預計得以恢復，全市空置率有望下降。盡管如此，但優質品牌在租金洽談中的議價能力預計保持堅挺，全市租金水平預計維穩。
廈門商用物業市場
甲級寫字樓
2022年前三季度，廈門主要經濟指標保持平穩增長態勢，經濟運行穩中加固。全市實現地區生產總值人民幣5,686.72億元，比去年同期增長5.9%。第三產業增加值達人民幣3,434.58億元，同比增長5.7%。
2022年，廈門甲級寫字樓市場共錄得兩個新項目交付，兩個項目均于下半年投入使用。因此，截至年底，全市總存量環比上升1.9%至447.7萬平方米。
盡管下半年入市新項目的預租面積得以釋放，并推動半年度凈吸納量環比提升1.1倍，但整體租賃市場需求仍呈疲軟態勢。全年來看，多個子市場凈吸納量較2021年顯著下滑，并致使年度凈吸納量亦降至近十年最低。全市空置率亦因此延續上升趨勢，截至年末，環比上升1.0個百分點、同比上升0.8個百分點，至29.0%。
2022年下半年，市場需求表現欠佳，競爭力較弱的項目繼續降租，各子市場平均租金均繼續下行，令全市平均租金降至人民幣每平方米每月78.5元。以租金指數計算，環比下降2.8%、同比下降3.3%。
受租賃市場較為低迷及全國范圍內疫情不確定性對投資市場情緒的影響，銷售市場趨冷，價格指數環同比均下降2.0%。
展望
2023年，全市預計將有六個新項目入市，預計共為市場帶來49.1萬平方米新增供應。
2023年，市場需求活躍度預計仍有待提升，存量項目去化壓力猶存，疊加新增供應的密集放量，預將推動全市空置率上升。
較大體量的新增供應料將加劇市場去化壓力，疊加需求疲軟或將持續壓制全市平均租金增長。
零售
2022年1-10月，廈門消費品市場整體平穩，全市社會消費品零售總額累計達人民幣2,244.52億元，同比增長4.6%，增速較全國平均水平高4.0個百分點。
2022年，廈門零售物業市場錄得兩個購物中心開業，且均于下半年開業，推動全市總存量環比上升8.4%，至261.7萬平方米。
下半年市場需求表現尚可，新項目引入各業態多個品牌進駐，標桿項目亦持續吸引中高端品牌布局。因此，半年度凈吸納量上升至16.3萬平方米。盡管如此，但受個別項目經營調整及零售品牌活躍度較低影響，全年凈吸納量仍同比下降46.4%。同期，各商圈空置率多環比上升，疊加個別新項目開業入駐率未及市均水平，全市空置率環比上升1.0個百分點至7.7%。
就業態而言，2022年下半年，餐飲、時尚和配飾等業態租賃需求較為突出。市場錄得多個品牌首進福建，在廈門開設門店，如樂樂茶、同屬意大利OTB集團的設計師品牌吉爾·桑達(JIL SANDER)和Marni，以及思緹韋曼(STUART WEITZMAN)等。
期內，鑒于租賃需求整體相對平淡，業主下調租金預期，全市租金指數環比下降2.5%，降幅擴大2.4個百分點。全市平均租金降至人民幣每平方米每月399.6元。
展望
2023年，市場將迎七個新項目開業，合計帶來約60.5萬平方米新增供應。新增項目區位結構多樣，但多位于新興商圈，這將有助于培養和增強其周邊地區的零售商業氛圍。
廈門零售物業市場預將持續吸引新品牌進駐。尤其標桿項目將持續發揮頭部優勢吸引知名品牌布局本地市場。且隨著疫情防控優化政策出臺，零售市場參與者預期及信心有望逐步改善，租賃活動有望持續回暖。盡管如此，鑒于新項目密集放量預計將加劇市場競爭。且多數存量項目仍在逐步恢復進程中，全市空置率預計將小幅上揚。
受市場競爭持續及新興商圈新項目陸續入市的雙重影響，全市平均租金料將持續下行趨勢。
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